还在自嗨？横琴一纸新政，市场泪千行？（惨！广州曾割肉求存）
昨日，一则《横琴新区管委会办公室关于加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理的通知》曝光。
针对商办物业，横琴终于出手整治，且新政范围涵盖横琴、保税、洪湾、十字门商务区湾仔片区。
霎时间，珠海新中心楼市身陷“漩涡”。忽如其来的新政，尚未出台的细则，更让各大开发商急坏了：
在售的LOFT公寓会不会被要求整改？
严格的层高以及分割面积标准，产品到底要怎么卖？
新拿地普通办公产品不能销售给个人，那谁来接盘？
我们来看看新政的几大要点：
● 酒店式办公分割单元建筑面积不得大于75平方米/间，总建筑面积不得大于办公总建筑面积的30%。标准层层高应控制在3.3米至3.9米之间。
● 普通办公分割单元建筑面积不应小于200平方米/间，其中整层为一个分割单元的办公建筑面积总和，不得小于办公总建筑面积的20%，标准层层高应控制在3.6米至4.5米之间。
● 对在建设过程中擅自加建、改建从而增加使用面积、改变建筑功能的项目，规划行政主管部门不予规划核实、建筑行政主管部门不予竣工验收等。
● 产业项目和商业服务类项目建设单位应在售楼部现场醒目位置设置公示栏，公示项目的用地性质、建筑功能、使用年限、水电气使用和收费标准等信息。
● 本通知执行之日起，新取得用地的产业项目和商业服务类项目，其普通办公或适用于普通办公设计要求的物业，销售对象仅限于企业、事业单位和社会团体。
● 本通知适用于横琴及保税区、洪湾片区、十字门中央商务区、湾仔片区等一体化发展区域范围内的产业项目及商业服务类项目。
【现象】
开发商愁断肠VS中介忙自嗨
目前，新政细则尚未出台，影响多大多广尚是未知数。但整顿商办，对于整个珠海新中心的各大楼盘，无疑是致命打击。
“横琴近期楼市成交量本就一般，这一政策，又是一大利空。”横琴一商业楼盘的营销负责人告诉房姐。
该名人士透露，下半年横琴楼市供应量较大，有置业意向的购房者数量有限。
“很多地产同行都在发愁楼盘如何销售，如今新政一出，楼市成交可能是雪上加霜，而且后续可能还会产生一系列的纠纷。”
不过，另一边又是一翻景象，不少中介催促客户赶紧出手。
▲中介催促客户把握机会
更有楼盘公寓传出即将涨价的信息：
▲中介广为转发的公寓涨价信息
【数据】
横琴潜在办公供应体量高达340万㎡
来自珠海中原研究中心的数据，目前横琴有写字楼在售的项目有7个，在售商办公寓则有11个。
▲横琴在售的写字楼项目
▲横琴有商办公寓在售的项目
值得注意的是，横琴后续办公潜在供应的项目49个，体量高达340.29万平方米。
▲横琴潜在供应的项目
此外，保税区商服类项目体量也不小。
▲保税区产业和商服类项目在售和待售情况
【他城】
广州：商业限购令出台，成交大幅下滑
面对忽如其来的新政，横琴乃至整个珠海新中心产业和商服类项目，成交量会否跌至冰点？
下结论还为时尚早，或许，我们可以参考粤港澳大湾区唯一一个对商用物业限购的城市——广州的情况。
2017年3月30日，广州出台史上最严格的“限购令”，其中商业物业纳入其中：
● 商务类项目未经批准不得改变为居住用途。
● 商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。
● 一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。
如今，330新政早已满周年，商用物业成交如何？
▲广州“330新政”前后，商用物业成交变化
数据显示，新政前后，广州商用物业仅写字楼量价齐升，公寓和商铺成交均下滑。公寓成交更是下滑70%。
至今广州商用物业成交元气尚未恢复，成交量对比未限购之前，仍有较大差距。
▲广州近年来商用物业成交走势
【总结】
让商办回归本质 市场能更稳健
在广州商办新政出台，规定只能法人购买后，出现了以下几种情况：
● 延迟开盘，其中不乏南沙自贸区项目，以及高铁南站的交通枢纽项目。
● 不可避免地出现退筹。
● 银行不再给公寓产品贷款。
● 不少项目降价，甚至降到低价。
● 一些商办项目实在无奈，开始销售使用权，而不是产权。
● 注册公司一时风气，但持有成本高昂。
横琴一纸新政，影响力如何？横琴乃至整个珠海新中心，商办市场何去何从？
可以肯定，市面上热炒的LOFT公寓将会越来越少，商办性质的物业交易量预计会出现明显的下降。
这意味着，新政范围内有地的房企，从开发、设计再到销售，每个环节都遇到前所未有的难题。
但政策的出台，是对市场纠偏，让商办物业回归其本质。长远而言，是想要珠海市场回归理性，可以更稳健的发展。
▲广州2017年企业注册情况
根据合富辉煌监测的数据，去年，广州新注册企业20.7万家，同比增长高达45.8%。
在需求增加之下，广州“330新政”前后相比，写字楼成交上涨7%，公寓和商铺成交则出现下跌。
那么，横琴会如何呢？今年4月18日，横琴自贸区挂牌三周年新闻发布会上透露：区内注册企业突破4.58万家，注册资本达2.4万亿元。
目前，珠海新中心其他片区的数据尚缺。供应量和需求量无法作出准确的预计。
就横琴而言，即使政策没有广州严格，但要消化大批量的写字楼、商办公寓，只有加大力度招商引资、吸纳英才才是解决问题根源的正道。
数据来源：珠海中原研究中心 合富研究院 合富辉煌（商业地产）
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